Comprare Casa all’Asta Senza Rischi : La Guida Completa

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E’ davvero possibile Comprare Casa all’Asta Senza Rischi ?

Sono certo che in almeno un’occasione vi siete chiesti se acquistare un immobile all’asta fosse una buona idea, ma magari avete rinunciato, credendo che fosse un processo complicato e accessibile solo a pochi esperti.

Forse avete addirittura pensato che il mercato delle aste fosse monopolizzato dalla criminalità organizzata. Tuttavia, vi assicuro che non è così.

Oggi, acquistare un immobile all’asta è diventato estremamente semplice, tanto che trovare un’ottima offerta può essere leggermente più impegnativo.

Durante l’ultima asta a cui io e Simona abbiamo partecipato, eravamo in competizione con altre nove persone.

Non pensate che il mercato delle aste immobiliari sia dominato solo da imprenditori; ormai, ci si confronta con una vasta gamma di acquirenti, inclusi stranieri ben informati ed esperti, nonostante possano avere difficoltà con la lingua italiana.

Solo pochi anni fa, la situazione era ben diversa, e non era raro trovarsi da soli all’asta, aggiudicandosi l’immobile senza bisogno di rilanciare. Molte persone hanno ottenuto enormi profitti in questo modo (e, di solito, non sono coloro che vendono costose guide su come farlo).

 

Per fare affari vantaggiosi, è necessario conoscere le regole del gioco e avere un approccio più astuto.

 

In questo articolo, vi guiderò passo dopo passo attraverso il processo di acquisto di un’abitazione all’asta, spiegando :

• come cercare un immobile
• come partecipare all’asta
• i costi associati
• cosa fare dopo essersi aggiudicati l’immobile

Molti “guru” del mercato immobiliare guadagnano più denaro vendendo i loro corsi a sognatori come voi piuttosto che operare realmente nel mercato delle aste;

risparmiate i vostri soldi, poiché è possibile trovare tutte le informazioni necessarie online senza spendere un centesimo.

 

Come per qualsiasi altra cosa, basta saper cercare per ottenere informazioni a costo zero.

Noi abbiamo già acquistato all’asta senza intermediari e senza pagare costosi corsi… e in questo articolo, offriamo un’esaustiva guida per aiutarvi.

Se riuscite ad acquistare un’abitazione seguendo i nostri consigli, l’unica cosa che chiediamo è un invito a cena per festeggiare insieme il vostro successo!

 

Iniziamo con l’articolo e rispondiamo alle vostre domande!

 

Perché gli immobili vengono messi all’asta?

 

 

Quando un immobile finisce all’asta, spesso è il risultato di un proprietario che ha accumulato debiti e non è riuscito o non ha voluto ripagarli.

Solitamente, si tratta di un mutuo non onorato, ma può anche capitare che le persone non paghino le spese condominiali. Non stiamo parlando di chi ha saltato una singola rata; il pignoramento avviene dopo un certo periodo in cui il mutuo o il prestito non sono stati pagati.

Tuttavia, ci possono essere anche altri motivi: immobili appartenenti a aziende fallite, o proprietà di enti pubblici che decidono di disfarsene attraverso l’asta giudiziaria, l’unico mezzo legale a loro disposizione.

Indipendentemente dalla causa dell’insolvenza, il creditore (spesso una banca) agisce per pignorare i beni del debitore al fine di recuperare il denaro prestato.

Ed è proprio qui che l’immobile finisce all’asta, trasformandosi in un’opportunità per chi sa coglierla al volo.

Come si suol dire, “non tutto il male viene per nuocere” – e, in questo caso, il guaio altrui può diventare la nostra fortuna.

 

Dove si svolgono le aste?

 

Le aste giudiziarie immobiliari si svolgono solitamente in tre luoghi:

• nelle aule del Tribunale che esegue la vendita
• presso lo studio di un professionista delegato (come notai, avvocati o commercialisti).
• Online : Per quanto riguarda le aste giudiziarie telematiche, esse si svolgono online attraverso il portale dedicato www.astetelematiche.it. I partecipanti devono registrarsi al sito e inserire le informazioni richieste.

Esistono anche aste telematiche sincrone miste, in cui è possibile partecipare sia online che in presenza.

 

Chi può partecipare alle aste?

Alle aste possono partecipare tutti. E’ escluso solo il debitore , a cui tuttavia viene data una corsia preferenziale antecedente l’asta per risanare il debito e mantenere la proprietà dell’immobile.

Per partecipare è necessario avere la disponibilità del 10 % dell’offerta che si vorrà fare . Vuol dire che se l’offerta minima è di 60000 euro, bisognerà avere 6000 euro (come vedremo, il resto dell’importo è tranquillamente finanziabile) .

Per essere davvero precisi …

Nello specifico, queste categorie di persone non possono partecipare:

• Debitore esecutato: non può partecipare direttamente né tramite il coniuge.
• Amministratori di enti pubblici: sindaci, legali rappresentanti di enti pubblici, presidenti di giunte regionali e provinciali non possono partecipare per i beni loro affidati.
• Pubblici ufficiali: notai, avvocati, funzionari di cancelleria e ufficiali giudiziari non possono partecipare per i beni venduti con il loro intervento.
• Soggetti che amministrano beni altrui: genitori rispetto ai beni dei figli minori, tutori rispetto ai beni di minori o interdetti, e simili.
• Mandatari: non possono partecipare per i beni che sono stati incaricati di vendere, a meno che il mandante non li abbia espressamente autorizzati o che l’acquisto avvenga con condizioni che escludano il conflitto di interessi.

 

Dove trovare gli immobili all’asta?

 

Esistono siti o portali dove vengono elencati tutti gli immobili messi all’asta.

Quello che a noi piace molto è  Portale Aste.

Potete utilizzare dei filtri per ricercarli in base alla zona che più vi interessa, esattamente come se cercaste un immobile sul mercato libero su siti come Immobiliare.it.

In realtà , anche nei siti di annunci immobiliari trovare diverse soluzioni che sembrano fin troppo convenienti, si tratta di immobili all’asta che vengono promossi da agenzie di intermediazione.

 

Posso visitare l’immobile prima di fare l’offerta?

 

Se hai individuato un immobile all’asta che ti sembra interessante, è fondamentale visitarlo di persona per valutarne il reale potenziale. Non accontentarti delle informazioni e delle foto presenti online: vedere l’immobile con i tuoi occhi ti permetterà di capire se corrisponde alle tue aspettative e se vale la pena avanzare un’offerta.

Approfitta dell’opportunità di visitare l’appartamento: confronta le descrizioni online con la realtà e valuta se l’immobile risponde alle tue esigenze.

Per ogni asta, viene nominato un “custode” che detiene le chiavi dell’immobile. Sul sito portaleaste, troverai le informazioni per contattarlo(di solito tramite mail) e prenotare una visita, senza dover passare attraverso agenzie immobiliari.

Solitamente, le visite sono organizzate in orari prestabiliti, quindi assicurati di avere la flessibilità necessaria per partecipare. Questa è anche un’occasione per valutare la concorrenza, ma ricorda che solo una parte delle persone presenti deciderà effettivamente di partecipare all’asta.

 

Serve l’aiuto di qualcuno per partecipare? 

 

No, potete partecipare con le vostre sole forze, non servono intermediari.

Le agenzie di intermediazione, e molte agenzie immobiliari, vi diranno che ci sono ” grandissimi rischi nascosti” per cui avete la necessità di farvi aiutare da loro in qualità di esperti .

I rischi esistono, ma vi basterà leggere la perizia per scoprirli.

NON CI SONO RISCHI NASCOSTI .

Tutto è alla luce del sole. 

Come funziona un’asta?

Con incanto o senza incanto, cosa vuol dire?

 

Le aste giudiziarie immobiliari si dividono in due tipologie: aste con incanto e aste senza incanto.

Le aste senza incanto prevedono che i partecipanti presentino offerte in busta chiusa, contenente i documenti richiesti per partecipare e una cauzione pari al 10% dell’offerta.

L’offerta è irrevocabile e deve essere accompagnata dalla cauzione.

Se viene presentata una sola offerta, l’immobile viene aggiudicato.

In caso di più offerte, si procede con i rilanci. L’acquirente aggiudicatario dovrà poi effettuare il saldo entro i termini previsti dall’ordinanza.

Le aste con incanto, invece, prevedono una gara pubblica tra i partecipanti.

Per partecipare, è necessario manifestare la volontà di farlo e versare una cauzione dell’importo stabilito dal bando.

L’asta si svolge attraverso rilanci e l’immobile viene aggiudicato all’offerente che non riceve ulteriori rilanci per almeno 3 minuti dalla sua ultima offerta.

 

Come ci si aggiudica un’asta con incanto?

 

Un’asta con incanto è un metodo di vendita immobiliare che coinvolge una gara tra potenziali acquirenti. Ecco come funziona:

1. I partecipanti dispongono di 3 minuti per effettuare un’offerta.
2. L’offerta deve superare il prezzo di base o l’offerta precedente, altrimenti sarà considerata nulla.
3. Se nessuno effettua un’offerta superiore entro 3 minuti dall’ultima offerta, il giudice assegna provvisoriamente l’immobile all’ultimo offerente.

Tuttavia, l’assegnazione è provvisoria. L’aggiudicatario avrà la certezza di aver ottenuto l’immobile solo se, nei successivi 10 giorni, nessuno presenta un’offerta più alta. Durante questi 10 giorni, un altro offerente può depositare un’offerta superiore presso la cancelleria del tribunale. L’offerta sarà accettata solo se:

• Supera di un quinto il prezzo raggiunto nell’incanto;
• Viene versata una cauzione doppia rispetto a quella originariamente versata.

Se ci sono più partecipanti all’offerta al rialzo, si svolgerà una nuova gara. Anche il nuovo aggiudicatario dovrà attendere 10 giorni prima di aggiudicarsi definitivamente il bene, che avverrà solo quando il giudice emetterà il decreto di trasferimento dell’immobile.

Un’asta con incanto si considera definitiva quando:

• Al termine del primo incanto, dopo 10 giorni, non sono pervenute nuove offerte al rialzo;
• Termina la gara al rialzo di un quinto rispetto all’ultima offerta vincente;
• L’aggiudicatario rispetta i termini di pagamento stabiliti nell’ordinanza di vendita, solitamente 120 giorni, pena la perdita della cauzione e dell’immobile aggiudicato;
• Una volta effettuato il pagamento del prezzo di aggiudicazione, il giudice procederà all’esecuzione del decreto di trasferimento della proprietà immobiliare.

 

Come ci si aggiudica un’asta senza incanto?

 

L’asta senza incanto è un’altra modalità di vendita immobiliare, diversa dall’asta con incanto che abbiamo già discusso. In un’asta senza incanto, i partecipanti presentano le loro offerte in buste chiuse, consegnandole presso la cancelleria del tribunale, insieme al 10% del prezzo offerto come cauzione.

Nella busta, dovranno essere inclusi:

1. I tempi e i modi di pagamento previsti;
2. Il prezzo offerto, che deve essere superiore al prezzo base dell’immobile;
3. La dichiarazione di residenza o di domicilio eletto nel Comune del tribunale in cui si svolge l’asta.

Il cancelliere del tribunale annoterà all’esterno della busta il nome dell’offerente, il nome del giudice responsabile dell’asta e la data dell’udienza in cui verranno aperte le buste.

L’asta senza incanto è un tipo di asta giudiziaria più riservato, con offerte segrete e irrevocabili. Ecco come funziona:

1. Il giudice emette l’ordinanza di vendita;
2. Le offerte per l’acquisto dell’immobile possono essere presentate entro un termine compreso tra 90 e 120 giorni;
3. Il giorno successivo alla scadenza del termine, il giudice convoca un’udienza pubblica invitando tutti coloro che hanno presentato un’offerta;
4. Il giudice apre tutte le buste sigillate e legge i prezzi proposti;
5. L’aggiudicatario dell’immobile deve rispettare i termini di pagamento stabiliti dal giudice;
6. Solo dopo aver effettuato il pagamento, il giudice procederà al trasferimento dell’unità immobiliare.

L’asta senza incanto viene aggiudicata alla persona che ha offerto il prezzo più alto in busta. Se è stata presentata una sola offerta, sarà valida solo se supera di un quinto il prezzo di partenza stabilito dal giudice.

A differenza dell’asta con incanto, l’aggiudicazione dell’immobile in un’asta senza incanto è definitiva fin da subito, senza dover attendere 10 giorni o eventuali nuove offerte al rialzo. Questo rende l’asta senza incanto preferibile per la sua rapidità, sicurezza e trasparenza.

Un’offerta può essere respinta se:

1. Non rispetta i termini stabiliti dal giudice nell’ordinanza di vendita;
2. È inferiore al prezzo di partenza dell’immobile;
3. Non viene versata la cauzione, che non può essere inferiore al 10% del prezzo proposto.

 

Come leggere una perizia e cosa cercare?

 

 

Per leggere la perizia di una casa all’asta, è importante sapere che è un documento redatto da un perito nominato dal giudice per stabilire il valore dell’immobile e il prezzo base dell’asta. Con le giuste accortezze, è possibile leggerla in autonomia evitando spiacevoli disguidi.

La perizia include informazioni come il valore dell’immobile, l’identificazione catastale, la planimetria, lo stato di possesso, la manutenzione, eventuali problematiche, vincoli, servitù e debiti condominiali. Puoi consultare la perizia presso la cancelleria del Tribunale, sui siti internet dell’asta o contattando l’esperto che l’ha redatta.

Quando leggi la perizia, verifica se l’immobile è venduto per l’intero o solo per una quota, se sono presenti abusi edilizi e se sono sanabili (in tal caso, il perito indicherà i costi necessari per la sanatoria), e se esistono diritti di terzi sul bene. Se necessario, puoi chiedere il supporto di un avvocato specializzato in aste giudiziarie per valutare se l’immobile è un buon investimento o meno.

Come partecipare all’asta?

 

Ci sono due tipi di aste: telematica e non telematica. Nel primo caso, dovete avere per forza una PEC, un dispositivo per la firma digitale e la possibilità di fare pagamenti online. Nel secondo caso, dovete presentarvi fisicamente nel luogo dell’asta e compilare la domanda di partecipazione.

 

Cosa fare dopo esservi aggiudicati l’immobile? Dopo l’aggiudicazione, avete 60 o 120 giorni per fare il saldo totale. Se per qualche ragione decidete di non saldare, perderete la cauzione del 10% e dovrete aggiungere la differenza di aggiudicazione tra la vostra offerta e quella success

 

Come fare l’offerta?

 

Le aste immobiliari con busta chiusa sono caratterizzate dalla riservatezza delle offerte dei partecipanti, che devono essere almeno pari al prezzo base stabilito dal tribunale. L’offerta viene inserita in una busta sigillata e rimane sconosciuta agli altri partecipanti fino all’apertura delle buste durante l’asta.

Per presentare un’offerta in busta chiusa, occorre seguire questi passaggi:

• Preparare la busta: scrivere il proprio nome, il nome del giudice dell’esecuzione e la data dell’asta sulla busta sigillata.
• Includere le informazioni necessarie: nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale, domicilio, stato civile, regime patrimoniale, recapito telefonico, e-mail, dati identificativi del bene oggetto dell’offerta, prezzo offerto (non inferiore al minimo stabilito), termine per il versamento del saldo e degli oneri aggiuntivi.
• Aggiungere la dichiarazione di aver preso visione della perizia dell’immobile predisposta dal tribunale.
• Allegare un assegno circolare non trasferibile intestato alla procedura esecutiva, pari al 10% del prezzo offerto come cauzione (la percentuale può variare tra il 10% e il 15%, a seconda del valore dell’immobile).

Le offerte possono essere considerate non valide se mancano informazioni essenziali, se contengono errori riguardo ai dati richiesti o se non sono sottoscritte. Inoltre, l’offerta non sarà valida se presentata oltre il termine previsto o se non viene allegato l’assegno circolare.

Sul web, ci sono diversi modelli da compilare, a volte potete richiederlo anche al custode dell’immobile. Non preoccupatevi, sembra complicato ma non lo è .

Al termine dell’asta, la cauzione viene restituita a coloro che non si sono aggiudicati l’immobile.

 

Cosa succede se non si riesce a partecipare all’asta?

 

Nelle aste senza incanto, se un partecipante non si presenta all’asta senza un motivo giustificato, gli verrà trattenuto 1/10 della cauzione versata. Ad esempio, se un offerente ha versato una cauzione di 10.000€ e non partecipa all’asta senza una ragione valida, gli verranno trattenuti 1.000€ (1/10 della cauzione).

 

Me lo sono aggiudicato, e ora come pago?

 

Per pagare un immobile acquistato all’asta, puoi scegliere tra due opzioni: utilizzare denaro liquido oppure richiedere un mutuo presso una delle banche che aderiscono all’accordo tra ABI e Tribunali. Se ti aggiudichi l’immobile, avrai tra 60 e 90 giorni per completare il pagamento.

La tassazione fiscale è la stessa di un acquisto standard. Tuttavia, per determinare il budget necessario, dovrai considerare anche altri fattori, come spese notarili e eventuali costi di ristrutturazione.

 

Vuoi rivenderlo? Capiamo come funziona la Plusvalenza!

 

La plusvalenza rappresenta la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto di un immobile e, in alcuni casi, è soggetta a tassazione.

La plusvalenza immobiliare è tassata quando l’immobile viene venduto entro cinque anni dall’acquisto e il prezzo di vendita è superiore a quello di acquisto. Tuttavia, ci sono alcune eccezioni: la tassa sulla plusvalenza non si applica agli immobili ereditati, a quelli adibiti a prima casa per la maggior parte del tempo di possesso, a quelli a scopo commerciale, a quelli ceduti gratuitamente o venduti dopo cinque anni.

Per esempio, immaginate di aver acquistato una casa all’asta per 100.000€ e di rivenderla tre anni dopo per 145.000€: la plusvalenza sarebbe di 45.000€. Su questa somma, dovreste pagare la tassa secondo l’aliquota del 26% (o a scaglioni IRPEF).

Nel caso della vendita di una seconda casa, la plusvalenza è sempre soggetta a tassazione con un’aliquota del 26% sulla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto. Per beneficiare di questa aliquota fissa, dovete richiederla esplicitamente al notaio al momento della vendita.

Per calcolare la plusvalenza immobiliare, bisogna considerare la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto, aggiungendo eventuali spese extra come mutuo, interessi, spese notarili, imposte e polizze assicurative. Anche le spese di ristrutturazione possono essere incluse nel calcolo.

 

Come non pagare la plusvalenza?

 

Esiste un modo per non pagare la plusvalenza nel trading immobiliare come persona fisica.

Per farlo, è necessario rispettare tre condizioni principali:

1. La residenza: Dopo aver acquistato l’immobile, è necessario trasferire la residenza presso il nuovo indirizzo. In molti casi, il Comune effettuerà dei controlli per verificare se si abita effettivamente nell’immobile.
2. L’abitazione: È importante dimostrare che l’immobile in questione è la vostra abitazione principale. Per farlo, dovrete disporre delle utenze del gas, dell’elettricità e dei rifiuti intestate a voi. In caso di controlli, dovrete essere in grado di dimostrare che l’immobile è effettivamente la vostra abitazione principale.
3. Il tempo: È necessario abitare nell’immobile per un periodo superiore alla metà del tempo che intercorre tra l’acquisto e la vendita. Ad esempio, se si acquista un immobile oggi e si vende dopo 100 giorni, bisogna dimostrare di aver abitato nell’immobile per almeno 51 giorni.

Tuttavia, è importante tenere presente che vi sono alcune differenze tra la vendita di una prima casa e di una seconda casa. Se si vende una prima casa, si è obbligati ad acquistare un’altra prima casa entro 12 mesi dalla vendita. Se non si procede con l’acquisto di una nuova prima casa entro questo periodo, si dovrà pagare la differenza tra il 2% e il 9% dell’imposta di registro, oltre a una sanzione del 30%.

Eccoci alla fine…

 

Siete riusciti a comprare casa all’asta senza rischi?

 

E così siamo giunti alla fine di questa avventura chiamata “Comprare Casa all’Asta Senza Rischi: La Guida Completa”.

Siamo certi che, grazie ai nostri preziosi consigli, sarai in grado di aggiudicarti la casa dei tuoi sogni all’asta, senza dover affrontare quelle tremende insidie che di solito si nascondono dietro l’angolo.

Ma, aspetta un attimo!

Non ci dimentichiamo della promessa fatta all’inizio dell’articolo.

Sì, esatto, quella cena di celebrazione per il tuo trionfante acquisto! Mi immagino già a brindare con una coppa di champagne mentre racconti l’eroica impresa di aver acquistato una casa all’asta senza alcun rischio.

Stupendo, no?

Ora tocca a te mettere in pratica quanto appreso.

Ti sfido a dimostrare che sei il vero padrone delle aste immobiliari! Sei pronto a calcare il palcoscenico, a sfidare il destino e a lanciare la tua offerta vincente?

Sei pronto a fare tuo il mondo delle case all’asta senza rischi?

Chissà, magari tra qualche tempo, mentre ci gustiamo insieme quella deliziosa cena, potremo dire con orgoglio: “Ricordi quella guida che ti ha insegnato a comprare casa all’asta senza rischi? Ecco, eravamo noi!”.

Ti aspettiamo, allora, con ansia e impazienza, pronti a condividere con te il trionfo del tuo acquisto.

Allora, cosa aspetti?

È giunto il momento di mettere alla prova le tue abilità di astuto compratore e di dimostrare a te stesso, e al mondo intero, che comprare casa all’asta senza rischi non è solo un sogno irraggiungibile, ma una realtà alla portata di tutti.

Buona fortuna, e che la forza delle aste sia con te!

Se l’articolo ti è piaciuto, lasciaci un like e un commento in cui ci dici cosa ne pensi. E se non vuoi che anche la tua casa finisca all’asta 😊, leggi i nostri articoli con i migliori trucchi del risparmio!